Как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки: хитрости.
Часто бывает так, что необходимо продать жилплощадь, но ее собственником является гражданин до 18 лет, который не имеет право осуществить самостоятельно сделку купля-продажа.
Но имеет законное право пользоваться квартирой, а при достижении своего совершеннолетия уже может проводить все законные операции, как с долей (прописать, подарить, завещать), так и со всей площадью (купля-продажа, написать дарственную или завещать).
Но, как же тогда быть, если собственнику нет 18 лет, а сделку по продаже нужно оформить незамедлительно. На самом деле выход есть всегда, главное получить справку из соцзащиты на проведение данной процедуры.
Обязанности соцзащиты при купля-продажа.
Главная обязанность соцзащиты (ООП) смотреть, чтобы не нарушались законные интересы несовершеннолетних граждан. В том числе и при приобретении нового жилья законными представителями ребенка, а также при продаже старой квартиры, собственником которой в полной или частичной мере является несовершеннолетнее лицо.
Поэтому независимо от возраста ребенка, необходимо согласие ООП на проведение таких сделок. При этом, если владельцем жилплощади является ребенок, которому еще нет шести лет, то решения за него принимаются взрослыми (мама, папа, опекаемый).
Если лицо старше шести лет, но не достигшее четырнадцатилетнего возраста, то его присутствие, как при договоре, так и подаче документации возможно. Но под контролем соцзащиты. Написать заявление о разрешении на данную сделку, гражданин имеет самостоятельно, если ему исполнилось 14 лет.
Граждане от 14 до 18 лет, также пишут заявление в ООП самостоятельно, но считаются не полностью дееспособными. Поэтому проводить сделку без присутствия законных представителей не имеют права.
Но, здесь стоит внести уточнение, дееспособными граждане могут стать с шестнадцатилетнего возраста в двух вариантах. Первый – наличие работы при законном трудоустройстве и заключение брака.
Когда ООП пойдут на встречу?
Как было отмечено ранее, соцзащите важно отсутствие нарушения прав и интересов своих подопечных. В данном случае, лиц до 18 лет, собственников жилья полностью или части. Но, есть случаи, когда ООП точно пойдут навстречу договору.
Это:
- Новое жилье, лучше предыдущего по метрам и стоимости;
- Другая жилплощадь находится в благоустроенном округе;
- Насчет ребенка поступит достаточная сумма, которой будет достаточно на квартиру в хорошем районе;
- У ребенка имеется жилплощадь по всем характеристикам превосходящая вариант по договору.
Случаи, когда опека может отказать?
Также нередки ситуации отказа ООП от выдачи разрешения на осуществление купля-продажа.
Причин для этого может быть несколько:
- Ухудшение жилищных условий ребенка (плохой район, меньше комнат в квартире и уменьшение площади самого жилья) ;
- Доля несовершеннолетнего меньше по сравнению с предыдущим вариантом;
- Большое расстояние от общеобразовательных или медицинских учреждений;
- Неподтверждение платежно способности (ипотека, неподъемный кредит).
Важно! Здесь, нужно уточнить, если несовершеннолетнему в другом жилище будет комфортнее психологически по сравнению со старым вариантом (элитный район, качественный ремонт), то соцзащита пойдет навстречу заявителю.
Когда купля-продажа невозможны?
На самом деле много нюансов, по которым ООП может отказать в предоставлении справки на купля-продажа жилплощади. Здесь причиной для срыва сделки, может стать элементарная прописка несовершеннолетнего на данной территории.
Но, чаще всего причины следующие:
- Мама или папа не явились в ООП или не согласны с продажей жилплощади;
- Законные представители хотят перевести лицо в округ, по всем характеристикам уступающему нынешнему проживанию;
- Состояние нового жилища не пригодно для комфортного проживания;
- Отсутствие элементарных условий (вода, туалет на улице и нет центрального отопления);
- Покупка жилья в недостроенном объекте;
- Строительство собственной жилплощади.
Как можно обойти ООП (схитрить)?
Несмотря на все выше перечисленное, всегда есть выход из положения. Причем без нарушения закона.
А именно:
- Приобрести лицу иную жилплощадь, записав ее на него;
- Перечислить насчет ребенка сумму больше, чем требуется на покупку его доли или всей собственности. Опека оценит такой момент в положительную для вас сторону;
- Разницу при приобретении квартиры перечислить насчет несовершеннолетнего;
- Привлечь для приобретения квартиры опытного риэлтора, который сможет договориться со специалистами соцзащиты.
Список документации для получения разрешения от опеки.
Для того чтобы ООП дали согласие на купля-продажа жилплощади, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок, или имеющего часть, или при наличии прописки на данной жилплощади.
Нужно, кроме заявления подать следующее:
- Ксерокс удостоверений личности владельцев недвижимости (опекунов);
- До четырнадцатилетнего возраста – ксерокс свидетельства о рождении. После 14 – ксерокс паспортных данных;
- Ксерокс право устанавливающей документации (удостоверяющей право наследования);
- Ксерокс паспортных данных представителей ребенка;
- Согласие владельцев жилплощади (нотариально заверенное или в ООП);
- Данные о средствах, потраченных на квартиру;
- Ксерокс реестрового удостоверения, эксплуатации жилплощади и поэтажного плана;
- Сведения о прописанных на жилплощади;
- Банковский счет;
- Документ, подтверждающий оплату всех коммунальных услуг;
- От лиц 10-14 лет согласие на купля-продажа;
- Заявление от граждан старше четырнадцатилетнего возраста.
Важно! Покупка жилплощади и прописка в ней несовершеннолетнего лица – это не все действия, которые следует выполнить после договора. Затем все выше перечисленные бумаги предоставляются в МФЦ или ООП по новому месту прописки.
Как проходит купля-продажа?
Только после того, как отдел опеки даст согласие на совершение купля-продажа, где владельцем является лицо до 18 лет (имеет долю или прописку) можно приступать к сделке.
При этом процедуру лучше провести с юридическим специалистом, чтобы обезопасить себя от всех недоразумений. А их достаточно, так как дело касается несовершеннолетнего гражданина.
Что же касается соблюдения обязательных пунктов в документации, то они следующие:
- Полные инициалы, как продавца, так и приобретающего;
- Подпись сторон и дата проведения сделки;
- Техническая характеристика жилплощади;
- Право устанавливающая документация;
- ЕГРН;
- Обязательство о законной сделке;
- Документ о дееспособности продавца (отсутствие статуса банкрот);
- Указание точной стоимости квартиры;
- Обозначение условий, при которых соцзащита выдала разрешение;
- Обязательства сторон (на продажу и внесение средств за покупку);
- Указание метода оплаты (наличные, перевод, кредит, ипотека);
- Документ, подтверждающий ответственность сторон за сделку;
- Обязательства о госрегистрации жилплощади на другого владельца;
- Подписи участников купли-продажи.
Важно! Ко всему выше перечисленному может быть добавлены еще какие-то условия, которые обязательно должны прописаны и подтверждены юридически.
