Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей в Москве?

Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности нескольких жильцов, давно являются одними из самых нелегких на рынке недвижимости.

Даже у высококвалифицированного риелтора с большим опытом может уйти множество дней на сбор всех документов и согласование всех деталей сделки. Прежде чем начать такую сделку, необходимо тщательно изучить особенности комнаты и коммунальной квартиры, в которой она находится.

Первое, что необходимо выяснить перед продажей комнаты в коммуналке, это тот факт, кто является собственником помещения. Сделать это достаточно легко, нужно лишь заказать выписку из ЕГРН с актуальными данными в МФЦ или Росреестре.

Преимущественное право покупки.

Решив продать комнату, нельзя просто найти первого попавшегося покупателя и продать ему недвижимость. Правом преимущественной покупки данного помещения обладают хозяева других комнат данной квартиры.

При этом соблюсти все формальности и оформить согласие соседей — это прямая обязанность продавца, а не покупателя или других лиц. Если проигнорировать это правило, то сделка в будущем может быть аннулирована и признана по суду недействительной в результате рассмотрения судебного иска заинтересованных лиц.

Уведомлять соседей совершенно нет необходимости только в одном случае: если все комнаты продаются одновременно. То есть продать целиком коммунальную квартиру проще, даже если в ней несколько собственников и лицевых счетов, чем продать отдельно любую из комнат.

Уведомление соседей по коммунальной квартире.

Реализуется преимущественное право путем направления соседям письменных уведомлений о своем намерении продать комнату с предложением выкупить ее по указанной в уведомлении цене.

Ответом на данное уведомление могут быть:

согласие с условиями и выкуп комнаты кем-то из соседей;
фиксация и нотариальное оформление отказов от всех соседей;
отсутствие реакции от соседей (самый сложный случай).

В двух последних случаях продавец вправе продать свою комнату любому заинтересованному лицу, но в третьем случае понадобится соблюсти некоторые формальности.

Возможна ли продажа без согласия соседей?

В случае, если согласие не будет предоставлено в комплекте документов, то есть вероятность, что Росреестр не зарегистрирует сделку. Если даже регистратор не обратит внимание на отсутствие согласия среди предоставленных на регистрацию документов и оформление собственности пройдет успешно, то заинтересованные лица через суд смогут оспорить проведенную сделку и по решению суда получить право покупателя.

В результате такого разбирательства новым собственником может стать сосед по коммуналке, а продавцу придется возвращать деньги третьему лицу, которому он продал комнату без согласия соседей.

К тому же, есть вероятность, что придется еще и возмещать возможный материальный и моральный ущерб. Но что делать, если согласие не удается получить из-за конфликта с соседями или неустановленного местонахождения соседей? Тогда есть несколько альтернативных вариантов.

Как продать комнату в коммуналке без согласия?

Есть несколько хитростей, помогающих в решении проблемы под названием «как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей».

Во-первых, можно вместо ДКП заключить с покупателем договор дарения. Стороны заключают дарственную, а деньги продавец получает по долговой расписке. В этом случае согласие соседей по закону не потребуется.

Во-вторых, можно оформить обычный договор займа, в котором залогом будет служить та самая комната. Затем можно официально оформить переход залога в собственность покупателя в виде погашения долга.

Конечно, нельзя исключать такую ситуацию, что суд может счесть дарение и займ притворной сделкой. Поэтому действовать таким способом нужно как можно осторожнее. И, естественно, намного безопаснее для всех участников — провести сделку по всем правилам с получением согласия.

Чем может помочь нотариус?

При проведении сделки могут понадобиться услуги нотариуса. Он поможет в следующих случаях:

удостоверение сделки, если комната продается не выделенная в натуре, а как определенная доля в квартире;
оформление нотариальных отказов соседей от покупки;
рассылка нотариальных извещений всем соседям о преимущественном праве покупки.

В некоторых регионах требуется именно нотариальное извещение, хотя в законе прописана возможность использовать простую письменную форму.

Чтобы оформить отказ, от соседа требуется посетить нотариуса с полученным им письмом о преимущественном праве покупки и документом, удостоверяющим личность (паспортом РФ). Затем отказы всех соседей собственников помещений в составе комплекта документов предоставляются в регистрирующий орган.

Обязательным будет и посещение нотариуса, если продается не именно комната с отдельным кадастровым номером, а доля в общей квартире. Так как такие сделки по закону подлежать нотариальному удостоверению. Исключение только одно: если продаются одновременно все доли в квартире и по одному договору купли-продажи.

Пошаговая инструкция по продаже комнаты.

Для совершения сделки необходимо выполнить следующие действия:

найти покупателя и обговорить с ним все условия сделки купли-продажи;
разослать уведомления всем соседям о ваших намерениях с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки;
получить отказ или согласие соседей, или дождаться истечения срока уведомления;
собрать все документы для сделки;
подписать договор купли-продажи и передать все документы для регистрации в Росреестр;
дождаться перехода права на комнату к покупателю и получить от него оставшуюся сумму.

Как уведомить соседей?

Для начала необходимо установить ФИО и адреса постоянной регистрации собственников всех помещений в квартире. В этом случае сначала нужно получить полную выписку из ЕГРН.

Уведомление о преимущественном праве покупки составляется в письменном виде и передается соседям одним из трех способов:

Лично в руки с распиской о получении. Это один из самых простых способов, но при этом юридически самый незащищенный. Сосед в дальнейшем может попытаться оспорить факт вручения в суде, мотивируя тем, что подпись на расписке подделана.
Почтой РФ. Уведомление запечатывается в конверт, делается опись и заказывается получение уведомления о вручении. Это один из самых распространенных способов, если соседи проживают не в коммунальной квартире, а в другом месте. Из минусов можно отметить слишком долгий срок получения ответа, так как почтовое ведомство может долго доставлять почту.

Через нотариуса. Это самый юридически защищенный и быстрый способ уведомить соседей о намерении продать свою комнату в коммунальной квартире. Нотариус сам составить уведомление по всем правилам и отправит его по адресу постоянной регистрации соседа. По окончании установленного срока продавец получит свидетельство с результатом. Основной минус данного способа — дорогостоящие услуги нотариуса. Особенно, если требуется отправить уведомления нескольким лицам, ведь оплата берется за каждое уведомление.

Если сосед игнорирует уведомление.

Согласно статье 250 ГК Российской Федерации, срок для получения согласия или отказа от всех соседей составляет тридцать календарных дней с момента отправки им уведомления.

Если в указанный срок сосед не выразил свое мнение и проигнорировал уведомление, то по истечении срока ожидания можно продавать комнату без согласия соседей.

В случае отправки почтовых уведомлений нужно самостоятельно отсчитывать срок окончания ожидания ответа, если же отправить уведомления через нотариуса, то нотариус самостоятельно все посчитает и известит об окончании срока ожидания, если согласие или отказ так и не будут получены.