Оформить в Москве продажу дома в Тверской области?
Если речь идет о продаже загородного дома с земельным участком, продать можно только весь объект. Для этого необходимо подготовить ряд дополнительных документов, использовать договор специальной формы.
Важно указать характеристики как дома, так и участка (стоимость дома, стоимость участка, итоговая цена сделки). Это обязательные условия для заключения действительной сделки.
Алгоритм продажи дома с участком.
Процедура продажи дома с участком включает следующие этапы:
- проверка недвижимости;
- межевание;
- постановка на учет;
- оформление сделки.
В первую очередь, необходимо удостовериться, что участок имеет установленные границы, а недвижимость зарегистрирована в кадастровом реестре. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой на портале Росреестра.
Если информация о недвижимом объекте отсутствует, нужно будет провести процедуру межевания, затем поставить объект на кадастровый учет. Это обязательные процедуры для успешного заключения сделки.
Если в Росреестре данные об объекте отсутствуют, тогда сначала придется провести межевание, поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.
Зачем проводить межевание для продажи дома в Тверской области?
Процедура не является обязательной при условии, что достоверные данные о недвижимости уже содержатся в Росреестре. В качестве подтверждения права собственности понадобится выписка из ЕГРН.
Расчет цены на рынке.
Рыночную цену можно рассчитать двумя способами:
- воспользоваться услугами оценщиков;
- сделать все собственными силами.
В первом случае потребуется визит специалиста. При выборе оценщика в Москве, рекомендуем рассматривать специалистов, которые входят в СРО (саморегулируемую организацию). Кроме того, важно оать внимание на наличие страховки. После проведения всех необходимых мероприятий, вам выдадут документ, который можно предоставить потенциальному покупателю. Этот документ можно рассматривать как дополнительное доказательство справедливой оценки.
Услуги профессионала обойдутся примерно в 2-3 тысячи рублей. Точная стоимость зависит от прейскуранта поставщика услуг и места расположения дома.
Если вы решите произвести расчет самостоятельно, найдите подобные объявления на сайтах, сопоставьте их со своим предложением.
На что стоит обращать внимание:
- площадь;
- материал постройки;
- наличие средств коммуникации и пр.
От чего зависит стоимость?
Цена недвижимого объекта зависит от следующих особенностей:
- географическим расположением, удаленностью от городской инфраструктуры;
- сезонности (некоторые дома подходят для постоянного проживания, другие — для летнего сезона);
- количества этажей, площади, состояния дома, года возведения, наличия коммуникаций;
- инфраструктуры, транспортной развязки;
- наличия достроек (например, помещение для хранения или баня);
- экологического состояние местности, наличия водоемов, лесопосадок, живописности пейзажей и пр.;
- площади участка земли.
Нужны ли услуги риелтора?
Нанимать посредника целесообразно в том случае, если остро стоит вопрос о сроках продажи. Не все имеют время самостоятельно искать клиентов и собирать внушительное количество документов. От самодеятельности лучше отказаться, если это первая подобная сделка и вы не разбираетесь в нюансах.
Стоит принять во внимание, что стоимость риэлторских услуг может быть довольно высокой. Чем выше цена реализуемой недвижимости, тем больше придется заплатить специалисту. Агенты берут примерно 3% от общей стоимости сделки. Если речь идет о загородном доме, этот показатель может достигать 10%.
Если вы планируете сократить статью расходов, можете выполнить сделку собственными силами. В таком случае запаситесь терпением и временем. Кроме того, все подробности процедуры лучше изучить лично.
Где искать покупателя на дом за городом?
Для поиска потенциального покупателя нужно использовать максимально широкий спектр инструментов для продвижения объявления. Объявление нужно размещать на специализированных сайтах. Чтобы выделить свое предложение среди остальных, сделайте качественные снимки. Писать нужно детально, но лаконично. Чтобы завоевать доверие покупателя, рекомендуется выбирать дружеский стиль обращения.
Нелишним будет размещение объявления в группах социальных сетей. Возможно, если вы найдете покупателя через знакомых, это положительно повлияет на лояльное отношение.
Стоит отдельно сказать об аналоговом способе продвижения: вывески на заборах, на остановках общественного транспорта. Достаточно написать слово Продается, указать контактный номер.
Как правильно составить объявление?
Грамотно составленное объявление должно содержать детальную информацию о самом объекте, сопроводительной документации, средствах коммуникации. Также нужно указать год постройки, используемые материалы, проектный план, этажность, площадь. Обязательно укажите период, в течение которого дом находился в вашем распоряжении.
Отдельное внимание стоит уделить коммуникациям:
- опишите механизм отопительной системы;
- наличие/отсутствие канализации;
- документы по застройке;
- доступ к коммуникациям;
- газ, свет.
Если чего-то нет, нелишним будет указать причину. Уточните, в каком районе находится дом: есть ли электричество и центральная газовая система. Эти подробности позволят потенциальному покупателю оценить целесообразность будущей сделки.
Укажите номер дома и участка, указанный в кадастровом реестре. С помощью этих данных покупатель сможет ознакомиться с исходной информацией. Если не хотите, чтобы эти номера были общедоступными, предоставляйте их по запросу.
Объявление должно сопровождаться качественными снимками, со всех ракурсов. Фото лучше делать при дневном свете, чтобы они отображали цветовую палитру максимально реалистично. К съемке следует тщательно подготовиться — убрать сторонние предметы, создать комфортную обстановку.
Список документов, необходимых для продажи дома.
Специалисты рекомендуют начинать подготовку к сделке заблаговременно. В некоторых случаях сбор бумаг может занять один и даже несколько месяцев.
Приведем базовый перечень документов, необходимых для совершения сделки:
- договор в двух образцах + один для Росреестра;
- выписка из ЕГРН;
- паспорта реализатора и покупателя либо официальных представителей (оригиналы);
- доверенность, заверенная нотариусом (если сделку осуществляют сторонние лица);
- если продавец состоит в супружеских отношениях, потребуется согласие супруга с нотариальным заверением. Если недвижимость не находится в общей собственности, это нужно подтвердить документально;
- подтверждение право обладания недвижимостью;
- если объект является залогом по ипотеке, необходимо согласие банка в письменном виде;
- справка из органов опеки об отчуждении недвижимости (если сделка касается прав несовершеннолетних).
Этапы заключения сделки.
Вы нашли покупателя, самый важный этап позади. Остается уладить ряд формальностей.
Первый шаг. Составление договора.
В документе купли-продажи должны быть прописаны следующие данные:
- паспортные данные обеих сторон сделки;
- согласие продавца передать все права собственности будущему владельцу;
- технические характеристики объекта (адрес, число этажей, площадь);
- реквизиты бумаг, которые подтверждают передачу прав покупателю;
- стоимость сделки, стоимость объекта, условия оплаты;
- обязанности и ответственность сторон;
- реквизиты участников, подписи.
Второй шаг. Подписание договора в двух экземплярах (если участников больше, и экземпляров будет больше) + один для Росреестра.
При условии, что сделка не касается интересов несовершеннолетних либо лиц с ограниченной дееспособностью, нотариальное заверение не потребуется. Услуги нотариуса нужны, если реализуемый объект является долевой собственностью.
Третий шаг. Формирование акта на прием-передачу имущества.
Этот документ должен содержать опись передаваемого имущества и срок передачи. Составляется в произвольной форме.
Четвертый шаг. Регистрация в Росреестре.
Вы можете обратиться как в территориальный филиал Росреестра, так и в МФЦ г. Москва.
Пятый шаг. Получение выписки из ЕГРН.
Рассмотрение бумаг занимает порядка десяти рабочих дней, после чего можно получить выписку.
Налоги и пошлины.
Если собственник вступил в право обладания объектом менее 5 лет назад, размер налога при продаже составит 13% от полученной выручки.
С начала 2021 года ставка составляет 15% для лиц, чей годовой доход превышает 5 млн. рублей. При расчете повышенной ставки облагается только доход, превышающий установленный лимит.
Итак, если стоимость реализуемого имущества не превышает 5 млн. рублей, размер налога составит 13%. Остальная сумма будет облагаться 15%.
Важно! Квитанцию о погашении пошлины нужно предоставить не позднее 30 апреля года, который следует за годом реализации. Перевод средств в Налоговую инспекцию нужно осуществить не позднее 15 июля.
Когда можно не платить налог?
Основания освобождения от НДФЛ:
- недвижимость находится в собственности более 3 лет. Если дом был куплен ранее 1.01.2016, а с момента оформления собственности прошло хотя бы 3 года, владелец может обратиться с заявлением об освобождении от НДФЛ. К заявлению нужно приложить документальные доказательства;
- если дом был куплен позднее 1.01.2016, и на момент продажи прошло хотя бы 5 лет;
- цена не превышает 1 млн. рублей. В данном случае целесообразно воспользоваться налоговым вычетом;
- цена ниже приобретаемой. Если дом продается дешевле, чем покупался. Для освобождения от налога необходима подтверждающая документация.